İzmir Büyükşehir Belediyesi yüzde yüz uzlaşı, yerinde dönüşüm, belediye güvencesi ve garantörlüğü ilkeleriyle yürüttüğü kentsel dönüşüm çalışmalarına eklediği kooperatifçilik modelini bu kez İzmir depreminin yaralarını sarmak için uygulamaya koydu. 30 Ekim depreminde hasar gören, yıkılan, yıkılacak olan ya da riskli yapı kabul edilen binaların mevcut yapı yönetmeliklerine uygun olarak yeniden yapılması ve yurttaşların konut sahibi olması amacıyla Halk Konut projesi hayata geçirildi. Toplumcu belediyecilik anlayışıyla Türkiye’de ilk kez uygulanacak bu model, Bayraklı’nın Manavkuyu Mahallesi’ndeki Dilber Apartmanı ile başlatıldı. Apartman sakinleri Halk Konut 1 Yapı Kooperatifi’ni kurarak yapacakları yeni binalarının müteahhidi oldu.
Süreç, İzmir Büyükşehir Belediyesi şirketleri EGEŞEHİR A.Ş. ve İZBETON A.Ş. ile Bayraklı Belediyesi şirketi BAYBEL A.Ş.’nin oluşturduğu Ortak Girişim ve kooperatif tarafından yürütülecek. Ortak Girişim ile Halk Konut 1 Yapı Kooperatifi arasında 15 Haziran’da sözleşme imzalanacak.  

Halk ekonomik girişimci oluyor
Türkiye’de ilk kez uygulanacak modeli tüm depremzedelere yaymayı amaçladıklarını belirten Başkan Tunç Soyer, Halk Konut projesini “halkı örgütlü bir güç haline getirerek ekonomik girişimci yapmak” olarak nitelendirdi. Kentsel dönüşüm çalışmalarını Büyükşehir iştiraki İZBETON ve iş insanlarının kurduğu yapı kooperatiflerini sürece dahil ederek hızlandırdıklarını vurgulayan Başkan Soyer, “Kooperatifçilik modelini şimdi de depremzedeler için hayata geçirdik. Aynı kentsel dönüşüm çalışmalarımızda olduğu gibi orada elde edilen rant da o binadaki kooperatif üyesi daire sahipleri arasında paylaştırılmış olacak” dedi. İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin sürece dahil olmasında konut sektöründeki firmaların yaklaşımı ve sahadaki sorunların belirleyici olduğunu söyleyen Başkan Soyer, sözlerine şöyle devam etti: “Çeşitli firmalar ile anlaşma sağlamaya çalışan depremzedeler, teknik ve idari bilgi eksikliğinden kaynaklı güvensizlikler yaşıyor ve artan maliyetlerin baskısı altında karar vermekte zorlanıyor. Müteahhitler ise her geçen gün artan maliyetler ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle yüksek risk fiyatlıyor ve dolayısıyla projeler depremzedeler tarafından mali anlamda erişilebilir olmaktan çıkıyor.”

“Türkiye’de örneği yok”
Yıkılan Dilber Apartmanı’nın olduğu alana toplamda 40 daire yapılacak. Kooperatif üyeleri 32 kat malikinden oluşuyor. İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nde kabul edilip uygulamaya konulan yüzde 20 emsal artışı ile fazladan oluşacak 8 dairenin satışından elde edilecek kazanç ile 40 dairenin inşaatı tamamlanacak. Büyükşehir Belediyesi şirketleri yüzde 1 gibi sembolik bir kar oranı ile kooperatife müteahhitlik hizmetlerinde gereken desteği verecek.

Güvenli yapılaşma programı nasıl işleyecek?
İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin öncülüğüyle Türkiye’de ilk defa uygulanacak sistem şu şekilde işleyecek:
•    Binalarının dönüşümü için talepte bulunulması halinde arsa rayiç bedeli, ortalama daire büyüklüğü, yapının hasar derecesi, maliklerin konut sahipliği ve kooperatifleşme durumu gibi kriterler değerlendirilerek en çok ihtiyacı olan kesimlere öncelik verilecek.
•    Depremde hasar gören ve binaları yıkılan, yıkılacak ya da riskli yapı sahibi malikler Halk Konut adıyla bir yapı kooperatifi kurarak arsalarındaki hisselerini kurdukları kooperatife devredecek ve kooperatif hissedarı olacak. İlgili mevzuat gereğince geçici yapı müteahhitliği belgesi alınacak.
•    Yapı kooperatifinin üyesi depremzedeler kendi aralarında uzlaşarak yeni binaları için hazırlanan avan projelerde sahibi olacakları dairelerin kat, cephe ve büyüklüklerini belirleyecek.
•    Kooperatifin Ortak Girişim ile imzalayacağı sözleşme kapsamında temin edeceği teknik destek; binanın yapımına yönelik proje ve ruhsat süreçlerinin koordinasyonunu, alt yükleniciler ve tedarikçiler ile yapılacak sözleşmelere ilişkin teknik, idari ve mali şartların oluşturulmasını, yapım süreçlerinin koordine edilmesini ve kalite denetimlerini içerecek.
•     Kooperatif üyeleri, ilk etapta resmi yapı yaklaşık maliyetleri üzerinden hesaplanan proje ve betonarme taşıyıcı sistem tutarını hisseleri oranında karşılayarak bu kısım kendi öz finansmanları ile inşa edilmiş olacak.
•    İnşaatın bu aşamasından sonra, emsal artışı ile oluşacak daireler kooperatif tarafından ilgili mevzuat doğrultusunda belirlenecek fiyat ile üçüncü şahıslara satılacak ya da Ortak Girişim tarafından satın alınacak.
•    Artan maliyetler doğrultusunda hesaplanacak yeni bütçeye göre, ihtiyaç olması halinde ek finansman da hisseleri doğrultusunda tüm katılımcılar tarafından temin edilerek bina tamamlanacak.
•    Binaların tamamlanmasının ardından Ortak Girişim’in sattığı dairelerin arsa ve yapım maliyetleri ile satış bedelleri arasındaki fark, ilgili resmi harcamalar da düşüldükten sonra kooperatife iade edilecek.

Katılımcı bütçe ile şeffaf maliyet izlemesi yapılacak
Yapım işleri, aslen alt yükleniciler ve tedarikçiler tarafından yürütülecek. Teknik yeterliklerin Ortak Girişim tarafından değerlendirilmesinin ardından; alt yükleniciler ve tedarikçilerin mali yönden belirlenmesine Ortak Girişim’in her bir üyesinin atayacağı birer temsilci ve kooperatifin belirleyeceği iki temsilciyle oluşturulan komisyon oybirliği ile karar verecek. Böylelikle katılımcı bir bütçe ve şeffaf maliyet izlemesi yapılabilecek.

Yeni binaların özellikleri
Yeni binalar için yapı sağlığı izleme sistemi, yeşil çatı ve güneş enerjisi sistemleri hayata geçirilecek ve binaların ortak alanları için bu sistemden aydınlatma sağlanacak. Yağmur suyu hasadı sisteminin de inşa edileceği sistemin yanı sıra binaların cepheleri için Akdeniz kentlerinin dokusunu yansıtacak cephe tasarımları uygulanacak. İnşa edilecek binalarda iklim krizinin etkilerinin en aza indirilebilmesi amacıyla A sınıfı enerji kimlik belgesi hedefleniyor.